【知识点】Strata详解澳洲物业管理小常识

  在澳洲购买公寓（Apartment）、单元房（Unit）和联排别墅（Townhouse）类型房子的朋友都会接触到物业管理公司（Strata Management Agency），并且需要交纳物业管理费（Strata Levy）。今天就来和大家伙儿一起来分享一些澳洲物业管理的常识和特色。

  Strata只是一个广义上的称呼，英文正式名称是STRATA PLAN ，翻译成中文应该是“分契式物业计划”。在澳洲只要您购买了公寓（Apartment）单元房（Unit）或联排别墅（Townhouse），就会碰到这个STRATA. 按照法律STRATA必须由持有专门执照的Strata 管理公司来管理。同时澳洲也是世界上为数不多的有专门立法来管理STRATA的国家之一。

  物业管理公司会根据物业管理法规来制定一系列的物业管理条例（By-Laws）。By-Laws会涉及垃圾、停车、噪音、饲养宠物等问题的管理，居民及租客的行为准则，以及公共区域和公共资产的使用规定。对于违反管理条例的行为，业主委员会有权进行一定的警告和处罚。

  在澳洲，业主普遍愿意接受并期望主动聘请有资质有声誉的物业管理经理人帮助其经营管理物业，认可“花钱买服务”的模式，而且拒付物业管理费被视为违背社会公德的。大家作为业主都积极自愿参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表自己的意见，认可并尊重一致做出的决定。

  由于业主只拥有大楼某一单元的产权，除此以外的区域包括建筑及土地被称作共有物业（COMMON PROPERTY）比如入口门厅、车行道、游泳池、花园和围墙栅栏等。另外比如外墙、窗户、地板及屋顶属于大楼的共享结构部分，亦属于共有物业。业主不得私自在共有物业增加额外设施或进行结构改造。

  在澳洲，很多大型开发商建造的公寓小区都设有公共活动区域，配备有游泳池、多功能厅、健身室、桑拿房、烧烤区等，有些还配有网球篮球场。这戏场所平时很多时候都是无人看管的，每位业主可凭钥匙或门卡自行开门进入，这些场所通常供业主免费使用。但他们都是共有物业，所以这些场所的维修和更新也都会出现在年度预算上由业主分摊。

  澳洲的物业管理费采取每季度征收。Strata Levy由Administration Fund （行政基金）以及Capital Fund（物业基金）两部分所组成。Administration Fund 大多数都用在日常的物业维护，例如公共区域的清洁、草地的养护、水电等支出。Capital Fund 大多数都用在支付长期的维护，相当于物业管理的储备基金。有时物业管理费还会包括Special Levy（特别征收）来针对专项维修或开支项目。

  管理费的征收的基础是每个单元的“市场值”， 在STRATA 物业计划中我们叫做“单元权益数“（Unit of Entitlement）， 这个值主要是取决于市场定价在外加一些其他的因素， 比如地段因素等， 但其实是由市场定价决定的， 换句话说就是如果您的单位售价越高， 您付的物业费就越多， 这个是成正比的。

  导致Strata Levy贵和便宜有很多因素，比如有游泳池和健身房的物业肯定要贵过没有的。又比如市中心区域的高层由于租客多以及人口流动性比较大，随之而来的人造垃圾及公共设施的维护成本上升，那么相对的物业费就会比周边地区的公寓要多。

  一般物业费不大会出现突发的不正常增长，但假如慢慢的出现突然增长且没有办法接受的话，作为业主可以打电话向物业公司咨询为何本季度管理费偏高，如果不满意，业主还能够最终靠业主委员会向物业公司提出交涉。如果是物业公司无能或者不作为，业主有权向业主委员会提出要求投票更换物业公司。

  澳洲的物业管理法是依照立法由业主法团向业主来征收的，且必须按时缴纳。在澳洲欠费及拒缴物业管理费的现象很少，因为物业维护关乎到每个业主的权益。对于不支付物业管理费的业主，首先将被剥夺在任何会议上的发言权和投票权，另外可能在其出售房屋时也将受到一定的限制，并留下不良记录。而作为业主，您或您的代理人（Proxy）可以出席物业年度例会（AGM）并和其他业主及物业经理一起讨论来年的物业管理费预算、工程预算、对管理上的问题作出商议决策等。

  有别于大家所熟悉的中国式物业管理，也就是指在小区现场工作的物业人员。在澳洲，这些On-site Manager 只是物业管理的一个组成部分。而很多的澳洲物业大楼并不设有On-site Manager，许多专业工作都是根据业主们的需要，由物业管理公司指派承包商来进行，例如消防设施检查，屋顶的维护，电梯及门禁系统等。